לא בועה, לא כשל שוק - פשוט שוק חופשי / גלעד נתן
מאת: גלעד נתן :: 2010 / 02 / 22
מהדורות החדשות של השנה האחרונה מספרות לנו כיצד עושים עלינו קופה בשוק הנדל"ן הישראלי, התקשורת המסחרית בישראל עסוקה בבניית מצג שווא של צמיחה ושל התעשרות על בסיס ספסרות בקרקע ובמבנים. במאמר הזה, שפורסם בגליון האחרון של 'חברה', מתאר גלעד נתן את שוק הנדל"ן הישראלי ככזה ההופך את את המחפשים דיור, לקורבנות של חוסר התערבות ממשלתית.
עליית מחירי הנדל"ן יצרה בתקשורת הישראלית באזז אדיר שלובה באמצעות דיון מקצועי בו נשמעו גם קולותיהם של שר השיכון ונגיד בנק ישראל. טובי המוחות השמיעו טענות ותחזיות. נשמעו הצהרות על בועות נדל"ן ועל כשל שוק, שמענו תחזיות על ירידת מחיר ועל כך שהמחירים יוסיפו לעלות. בין כל התחזיות נעדר קול אחד, הקול הטוען כי לא מדובר בכשל שוק ולא בבועת נדל"ן אלא בכך שעליות המחירים בשוק הנדל"ן הן תוצר פשוט הנובע מכך ששוק הנדל"ן בישראל הוא שוק חופשי לחלוטין.
שוק הנדלן בישראל נתון לחסדיהם של כוחות השוק, ביקוש והיצע. היכן שהביקוש גבוה המחיר עולה, היכן שהביקוש נמוך המחיר יורד או קופא על שמריו. אין קשר בין עלות בניית מבנה לבין מחירו. נכון, היכן שהמדינה גובה מחיר גבוה על מגרש המחיר אמור להיות יותר גבוה אולם כאשר נבחן מחירה של דירה חדשה בת ארבע חדרים, לא עלות חומרי הבנייה או העבודה משנה בין מחיר דירה חדשה בטבריה או באר שבע למחיר דירה חדשה בתל אביב. מחיר הקרקע הוא המשתנה העיקרי, אולם גם המחיר הגבוה של הקרקעות באיזור המרכז אינו מסביר את הפער בין מחיר דירה בכרמיאל למחיר דירה זהה בירושלים. זכותו של הקבלן או בעליה של דירה לנקוב בכל מחיר שיחפוץ היא שמקפיצה את מחירי הדירות. דירה ישנה בתל אביב לא תלויה בעת מכירתה במחיר הקרקע ששולם אי שם לפני עשרות שנים אלא באפשרות למכסם את הרווח בשל הביקוש. המרכיב הראשון בהתייקרות הדירות הוא היכולת של המוכר להעלות את המחיר. אם לא היה ביקוש גבוה כיום לדירות, מחירי הדירות היו יורדים ואף קבלן לא היה פושט בשל כך את הרגל.
הצד השני של המשוואה פשוט. האוכלוסיה בישראל הולכת וגדלה, יותר ויותר משפחות צעירות מבקשות לרכוש דירה וכל מה שבעלי הנכסים צריכים לעשות הוא לשמור על היצע נמוך מגובה הביקוש - מה שלא קשה במיוחד לעשות במדינה בעלת אוכלוסייה צעירה ניכרת. בכך נשמרת רמת מחירים שהולכת ומאמירה. מיעוט התחלות הבנייה היא דוגמא קלאסית לדרך שעומדת לרשותם של בוני דירות להעלות את המחיר באופן מלאכותי. בסך הכל אם הם היו מנצלים את זכותם החופשית לבנות יותר המחיר לא היה קופץ. יש לציין גם כי באזורים רוויים ומבוקשים כתל אביב וירושלים לא חסרות התחלות בנייה, אולם בוני המגדלים והמתחמים החדשים בשתי הערים היקרות בונים בשנים האחרונות בעיקר בנייה מפוארת שמיועדת מראש לבעלי יכולת בלבד ולכן אינם תורמים דבר לבעייתיות של בני המעמד הבינוני ומטה, זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה המבקשים לקנות דירה קרוב למקום עבודתם ובמרכז חייהם.
התוצאה פשוטה, יותר ויותר רוכשי דירות פוטנציאלים נאלצים למשכן את חייהם למשכנתאות לעשרות שנים ולשלם בנוסף על המחיר הנדל"ן שהולך וטופח גם ריבית שתחנוק את כיסיהם במשך עשרות שנים. בעלי הנכסים מרוויחים, הבנקים למשכנתאות מרוויחים והצרכנים משלמים את המחיר המופקע. היות והביקוש גדול מההיצע, יכולים רוכשי דירות פוטנציאלים לותר על החלום ולדור בשכירות, אולם היות ויותר רוכשים פוטנציאלים נשארים עוד מספר שנים במעמד של שוכרי דירות הם יוצרים פקק בענף. שוכרים חדשים מצטרפים ככל שהאוכלוסייה גדלה וכך מתייקרות גם הדירות השכורות. חסרי יכולת עניים מרודים ומוכי גורל יכולים לנסות את מזלם ולהגיש בקשה לדיור ציבורי אולם גם שם המחסור ניכר. בישראל 2009 זוג צעיר יכול לרכוש דירה במחיר שידו משגת על בסיס חסכונות ומשכנתא לשנים בודדות רק באזורים בהם האבטלה גבוהה ואיכות החיים נמוכה. מלכוד 22 קלאסי שמותיר את המבקשים לקנות דירה, הצרכנים, חסרי יכולת לממש את חלומם.
פרשת עליית מחירי הנדל"ן היא מקרה קלאסי שבו השוק החופשי מוכיח כי ללא מעורבות ממשלתית אין הוא יותר מאשר ג'ונגל, המאפשר לצד אחד של המשוואה - בעלי הנכסים - לעשוק את הצד השני - רוכשי הדירות הפוטנציאלים. פרשה זו מוכיחה את החשיבות של מעורבות ממשלתית במשק, מעורבות שבאמצעים שונים תוכל לאזן את השוק בין הצורך של בעלי הנכסים ברווח והצורך של הצרכנים לרכוש מוצר במחיר ריאלי. היות וכבר ראינו שמחיר הדירות לא נקבע באמצעות חישוב של השווי הריאלי של הנכס (הערך הריאלי של הנכס הנגזר מההוצאה ועוד רווח מסוים) אלא מהאפשרות למכסם את הרווח בחסדי השוק החופשי לא נותר אלא לבחון את האפשרות של מעורבות ממשלתית שתווסת את השוק ותאזן בין הצרכים של הצדדים השונים. ישנן כאמור מספר אפשרויות:
א. הוזלת מחירי הדירות בשוק החופשי באמצעות הוזלת התשומות של מחיר הדירה. המדינה יכולה להוזיל את מחיר הקרקעות לבנייה, היא יכולה להוזיל את המיסים הנגבים בעת מכירת נדל"ן, היא יכולה לסבסד את הריבית על משכנתאות. אפשרות זו עשויה לתרום לירידה מסוימת במחיר הנדל"ן אולם בשל העובדה שגם היום אין למחיר הקרקע או לגובה ההיטלים השונים המוטלים על בעלי הנכסים השפעה מכרעת על מחיר הנדל"ן, כפי שמוכיחה העלייה המתמדת במחירי דירות ישנות, אין נקיטת צעד זה עשויה להבטיח ירידה משמעותית ולאורך זמן במחירי הנדל"ן.
ב. מעורבות ממשלתית באמצעות הרחבת הבנייה הציבורית במכרזים של משרד השיכון. המדינה יכולה להרחיב את הבנייה הציבורית על חשבון בנייה פרטית. במקום למכור אדמות למרבה במחיר, המדינה יכולה להוציא יותר קרקעות למכרז ממשלתי במסגרתו המדינה דורשת בנית דירות בגודל מסוים ואף למגזרים מסוימים תמורת התחייבות לקנות את הדירות שלא נמכרות מידי הקבלנים. אמצעי זה יכול להרחיב באופן משמעותי את היצע הדירות למגזרים אשר מתקשים לרכוש דירה. מצד שני הוא עשוי להוריד את היצע דירות היוקרה, מה שיכול ליקר את דירות הפאר. כמובן שפגיעה זו הינה פגיעה מידתית שכן מי שמבקש לרכוש דירת פאר הוא מראש בעל יכולת גבוה יותר מזו של מי שמבקש לקנות דירה פשוטה. בעיה נוספת נעוצה בעובדה שקבלן פרטי יבקש למכסם את הרווח באמצעות הוזלת מחיר הבנייה ולמעשה לבנות דירות טובות פחות או בטיחותיות פחות או אפילו לשלם פחות לעובדים בענף בשביל לשמור על רווחיו.
ג. המדינה יכולה להורות על בנייה רוויה באזורי ביקוש ובכך להגדיל את מספר הדירות שיוצעו לציבור הרוכשים. במקום בניית צמודי קרקע באזורי ביקוש גבוה המדינה יכולה באמצעות צעד זה
להרחיב את היצע הדירות באזורי ביקוש.
ד. המדינה יכולה לבנות בעצמה ולא באמצעות קבלנים פרטיים. הקמת חברה ממשלתית שתבנה דירות שאינן דירות פאר ולא תפעל מתוך שאיפה למכסום הרווח עשויה להביא לכך שדירות זולות יותר יוצעו לציבור הרוכשים. מעורבות מסוג זה, נעיצת עוגן ממשלתי בשוק החופשי יאלץ את המתחרים הפרטיים להוריד מחירים בכדי להתחרות במחיר הנמוך יותר של בנייה שלא למטרות רווח.
ה. המדינה יכולה לקבוע באמצעות חקיקה או הטלת היטלים על מכירות דירות ברווח מסוים את גבולות הרווח שניתן להרוויח ממכירת נדל"ן. אצמעי זה קובע למעשה מחיר שמגן על הצרכנים. אם ניקח לדוגמא את מחיר החלב בארץ נגלה שהמדינה מגנה על היצרנים באמצעות מחיר מטרה ועל הצרכנים באמצעות מחירים מפוקחים. אימוץ אמצעי זה יכול לדוגמא לאפשר למדינה להבטיח לבעלי הנכסים ובוני המבנים הנחות במס על הכנסה מהנדל"ן שברשותם בעת מכירתו תמורת הבטחת מחיר מסוים ללקוח שרוכש את הדירה. הנדל"ן יבטיח למעשה מחיר מסוים לבעליו ולקוניו.
כל אחת מהאפשרויות האלו מצריכה מעורבות ממשלתית, דבר שאינו פופולארי במיוחד בקרב קובעי הדעות והמדיניות הכלכלית בישראל. אולם ללא נקיטת אחת מההצעות האמורות לעיל או כמה מהן, לא תוכל הממשלה להתערב ולא יכול שינוי משמעותי בשוק. יש משהו פסול בכך שהאפשרות היחידה שמותיר השוק החופשי לרוכשי נדל"ן להורדת מחירים הוא משבר כלכלי בישראל או אסון שיפחית את האוכלוסייה.
בדיון הציבורי ובתכנון הממשלתי חסרה התייחסות מהותית נוספת. האוכלוסייה בישראל הולכת וגדלה. בכדי לענות על צרכי האוכלוסייה יש צורך במדיניות מתוכננת של בנייה רוויה ופיתוח אזורים בפריפריה באופן שיאפשר למי שמבקשים לרכוש דירה להתגורר, ללמוד, לעבוד ולקבל שירותים ברמה נאותה גם מחוץ למרכז הארץ. ממשלת ישראל מגלה אוזלת יד בנקיטת צעדי תכנון ופיתוח מתבקשים.
קיימת גם אפשרות נוספת של מעורבות ציבורית. בנייה ציבורית, ממשלתית ועירונית של דירות להשכרה לציבור כולו ולא רק למוכי גורל. במדינות מפותחות רבות שיעור בעלי הדירות נמוך מבישראל. אם יוכלו צרכני הדיור לבחור בין שכירות ארוכת טווח במחיר הוגן וריאלי להכנסתם לבין רכישת דירה יתכנו שינויים בשוק הנדל"ן. אולם כאמור גם צעד זה דורש שינוי שאינו מתקבל היום על דעתם של גורמי התכנון ברשות המבצעת, קובעי המדיניות וכמובן שלא על דעתם של שדולות המייצגות ובהצלחה רבה את בעלי הנכסים ובוניהם.
הדיון הציבורי בתקשורת ובפוליטיקה מוסיף להתעלם מכך שהעדר מעורבות ממשלתית בשוק הנדל"ן והעדר תכנון ממשלתי ארוך טווח בסוגיות כמו דמוגרפיה ופריפריה הוא הגורם לכך שקניית דירה הפכה לעול בלתי מידתי ומרושע למבקשים לקנות דירה או להתגורר בשכירות. חולשתה של הסוציאל דמוקרטיה בישראל, חוסר המודעות הפוליטית לצרכים חברתיים בסיסיים במעמדות הבינוני והנמוך רק תורמים להחרמת המצב. השוק החופשי כשל בתחום הנדל"ן בצורה נפשעת כפי שקרה במספר שווקים נוספים. ללא מעורבות ממשלתית מרסנת לא ניתן יהיה לספק דיור בר קיימא לרוב המוחלט של אוכלוסייתה ההולכת וגדלה של מדינת ישראל. זה אולי טוב לקבלנים ובעלי הנדל"ן, זה אולי טוב לבעלי ההון, אבל זה רע לכל השאר. ללא דיון ציבורי מהותי, שלא ניתן לערוך כיום בשל שליטת בעלי ההון באמצעי התקשורת ההמונית, לא יהיה שינוי מהותי במצב. שוק הנדלן בישראל לא מהווה כשל שוק תיאורטי שמאפשר לקברניטי המשק בבנק ישראל, במשרד האוצר ובתקשורת הכלכלית לקיים דיונים מלומדים על האפשרות שהשוק החופשי יתקן את עצמו. הוא גם לא שוק בועתי. הוא פשוט שוק חופשי, פראי ולא מרוסן שמאפשר לצד אחד של בעלי רכוש, מייצרי רכוש ומלווים בריבית בבנקים למשכנתאות, להתעלל בצרכן.
ד"ר גלעד נתן חוקר במכון קבנר להיסטוריה גרמנית וחבר קיבוץ מרום גולן
גליון 43 של כתב העת 'חברה', יצא לאור.
מעוניינים לקבל אותו עד למפתן הדלת?
עשו מנוי שנתי ל-6 גליונות 'חברה' בעלות של 90 ש"ח.
אפשר באשראי באמצעות האתר לתרום.קום.
אפשר בשיק ע"ס 90 ש"ח, עבור "יסוד חברה", רח' הגיא 53, תד. 10085, נצרת עילית.
לפרטים נוספים, ניתן לפנות אל נמרוד:
התעלמות ברורה ובוטה מההתערבות הממשלתית החזקה והאדירה בשוק הדיור והנדל'ן, החל מהתב"ע, דרך בתי משפט שפסקו מאות אלפי שקלים בקנסות לאנשים שחילקו את הדירות שלהם.
מדינת ישראל מגבילה בצורה מלאכותית את היכולת שלנו לבנות דירות חדשות. רק לבעלי הון שמקורבים לפקידים יש את היכולת לבנות בניינים חדשים.
בינתיים, מדיניות אינפלציונית של בנק ישראל (הריבית נמוכה ברמות שמעולם לא ידענו בהיסטוריה, לצד הדפסת שקלים כדי לקנות דולרים).
כמו שכל אחד יודע - ככל שמשהו נדיר יותר, ככה הוא שווה יותר. מדינת ישראל הופכת דירת מגורים בשכונה טובה לדבר מאוד נדיר, כי היא אוסרת עלינו בנייה חדשה.
מצד שני - השקלים שלנו נהיים נפוצים יותר ויותר הודות למדפסות של סטנלי והריבית הנמוכה.
התוצאה היא עליית מחירים.
זה לא שוק חופשי, וכל מי שמנסה לטעון שזה כן - הוא תמים במקרה הטוב, מטעה בצורה מכוונת מטעמים אידאולוגיים במקרה הנפוץ.
זה לכאורה שוק חופשי; ברגע שמשתתפי השוק מחליטים באופן שנראה מתואם אך אין לכך הוכחות, לבצע סבוטז' בשוק- לא להתחיל לבנות, הרי זה איננו שוק חופשי כפי שתאר אדם סמית. כך גם שוק הפיננסים, שוק העבודה וכד'. יאמ רו חסידי השוק החופשי: אתה רואה? אם זה היה שוק חופשי הכל היה מסתדר. לא. לא היה מסתדר כי בתחומים הללו באופן מובנה אין שוק חופשי; השחקנים גדולים מדי והשוק למד להשתלט על מנגנון הויסות ובמקומו יש מנגנון הניהול. שוק העבודה מנוהל כך שיווצרו פערים הולכים וגדלים גם בפעילויות שיש מחסור בכוח אדם. מישהו אמר לי לפני מספר ימים שחסרים מלגזנים. מלגזנים, איך? אם היה שוק חופשי, היו עולות המשכוטרות ואנשים היו פונים לעבודה הזאת. מטפלות קשישים, אחיות -אותו הדבר.
